Mixité des locataires dans les programmes immobiliers neufs

Situation

Malgré les mesures prises pour favoriser la mixité sociale, on observe la pérennisation des processus de ségrégation et de concentration des publics défavorisés qui sont obligés d’aller vivre là où c’est le moins cher. A contrario, les familles plus aisées choisissent leur lieu de vie, notamment pour que leurs enfants fréquentent les meilleures écoles. Ainsi, alors que le marché de l’immobilier tend naturellement vers le regroupement de personnes ayant le même profil socioprofessionnel, et donc vers une société de « l’entre-soi », il convient d’aller plus loin pour que la mixité sociale recherchée soit effective. Or, un certain nombre de freins empêchent toute avancée significative en ce sens. Par exemple, dans la plupart des villes qui n’atteignent pas le quota de 20% de logements sociaux requis par la loi SRU, le manque de terrain constructible est l’argument le plus souvent avancé pour justifier l’immobilisme. Or, dans ces mêmes villes, il n’est pas rare de voir des programmes de logements neufs sortir de terre. Il y a donc une contradiction flagrante entre ce qui est dit et ce que l’on peut observer. Même s’il est réellement difficile de trouver du foncier dans ce type de commune, force est de constater qu’il y en a quand même puisqu’on réussit à en trouver pour les programmes privés. Autre exemple, les logements sociaux sont très souvent associés à des logements de mauvaise qualité situés dans des tours mal entretenues formant elles-mêmes des quartiers ghettos. Pourtant, les logements sociaux peuvent très bien être disséminés dans l’ensemble des résidences d’une commune, à raison de quelques logements par résidence. En définitive, la réalisation de la mixité sociale doit surmonter le manque de volonté évident de certains acteurs publics ainsi que les préjugés liés au l’habitat social tel qu’il est perçu aujourd’hui.

Proposition

Afin de favoriser la mixité sociale par l’habitat, le CQFD propose d’imposer un quota de 30% de logements à loyers accessibles, privés et sociaux, dans tout programme immobilier de plus de 10 logements, et hors communes ayant déjà plus de 40% de logements sociaux. Cette disposition peut et doit être appliquée immédiatement dans les programmes de logements neufs. Pour cela, chaque nouvelle résidence devra proposer trois types d’accession à la propriété :

a) Une accession à la propriété simple pour un tiers des appartements : au moment de l’achat, les logements sont destinés à être la résidence principale des acquéreurs, qui achètent au prix du marché.

b) Une accession à la propriété donnant lieu à une location libre pour un deuxième tiers des appartements : il s’agit ici d’investisseurs qui achètent un bien immobilier au prix du marché pour le louer au montant souhaité.

c) Une accession à la propriété aboutissant à une location encadrée pour un dernier tiers des appartements : logements dont le loyer sera plafonné afin d’accueillir des familles éligibles à l’habitat social.

Dans les trois cas de figure, les acquéreurs potentiels devront, au préalable, être informés du cadre juridique de chaque bien immobilier. Ces trois types d’appartements devront d’ailleurs être répartis un peu partout dans la résidence pour éviter les effets de concentration au sein du même immeuble. En ce qui concerne le dernier tiers : les appartements devront présenter un prix d’achat inférieur en compensation de la limitation des loyers d’une part ; d’autre part, la gestion des locataires devra être assurée par un organisme public (ex : office HLM municipal ou départemental) qui sera en charge de proposer un panel de locataires au propriétaire du bien ; enfin, 10% de ce dernier tiers devront être réservés à un achat par l’Etat qui pourra ainsi proposer aux locataires une accession à la propriété au prix des Domaines au bout de 5 ans de location. Pour tendre vers ces ratios dans les résidences déjà existantes, la municipalité doit saisir toutes les opportunités d’achat de logements afin de les convertir en logements sociaux.

Bénéfice

L’objet de cette mesure est d’apporter une méthode plus précise permettant d’atteindre une réelle mixité sociale. Dans ce cadre, la politique de logement menée constitue la véritable clé de voûte du « vivre-ensemble » : c’est pourquoi il est impératif de tout mettre en œuvre pour casser les « ghettos de riches » en y introduisant durablement des familles issues de quartiers plus défavorisés.