Accession à la propriété pour les locataires d’HLM

Situation

A l’opposé des villes qui peinent à atteindre le quota de 20% de logements sociaux requis par la loi SRU, certaines municipalités affichent un taux de logement HLM très élevé. A titre d’exemple, quatre villes atteignent ou dépassent les 60% dans le 92 : Gennevilliers, Nanterre, Villeneuve-la-Garenne et Bagneux. Cela signifie que les familles défavorisées, ou tout du moins modestes, sont largement majoritaires et qu’en conséquence les difficultés économiques, sociales et scolaires se concentrent. C’est dans ce type de ville que l’on observe, souvent dans un contexte de ghettoïsation, les phénomènes les plus massifs de décrochage scolaire, de chômage et de délinquance. Du fait de la surabondance de logement social dans ces communes, le nombre de propriétaires est mécaniquement plus faible qu’ailleurs : il s’agit là d’un indicateur caractéristique des zones urbaines dites « sensibles ». De plus, comme la ville n’est pas attractive pour les ménages qui souhaitent acquérir leur résidence principale, la proportion de propriétaires n’évolue pas ou peu. D’ailleurs, les familles de la classe moyenne ont plutôt tendance à déserter ces communes pour emménager dans des villes proposant un meilleur cadre de vie, et notamment un meilleur environnement scolaire pour leurs enfants.

Proposition

Si la loi SRU impose un minimum de logement social dans les « ghettos de riches », il est difficile de contraindre les familles aisées d’aller habiter dans des « ghettos pauvres » pour favoriser la mixité sociale. C’est pourquoi il convient d’introduire une mesure permettant d’améliorer la situation des personnes qui vivent dans ces quartiers défavorisés. Dans cette optique, pour les villes possédant plus de 40% d’habitat social, le CQFD propose de favoriser l’accession à la propriété pour les locataires d’HLM en leur donnant la possibilité d’acheter le logement qu’ils occupent. Tant que ces communes ont un taux de logement social supérieur à 40%, cette politique devra être poursuivie par tranche de 5%. Afin que cette mesure soit viable et réalisable, nous proposons de l’assortir de plusieurs conditions :

a) Une réhabilitation préalable de l’immeuble devra être effectuée.

b) Une commission mixte constituée d’agents de la mairie et de spécialistes de financement sera chargée d’évaluer les dossiers éligibles (projet, profil, solvabilité). L’objectif de cette commission sera notamment d’éviter de lancer ce type d’opération pour des ménages qui ne pourront pas en assumer la charge.

c) Le prix d’achat fera l’objet d’une décote de 10 à 30% par rapport à l’évaluation réalisée par le service des domaines (service chargé d’évaluer ce type de bien). Dans tous les cas, le prix d’acquisition sera moins élevé que sur le marché privé des transactions et l’opération devra être assortie d’aides publiques (ex : prêt à 0%).

d) Les charges relatives aux parties communes des immeubles concernés continueront d’être payées par l’office HLM. Il s’agit ici de ne pas faire peser sur les propriétaires des frais qui pourraient être importants, de les prémunir contre d’éventuels actes de vandalisme.

e) Une ou plusieurs personnes issues du quartier seront embauchées en qualité d’agent de sécurité et d’entretien.

En contrepartie de ces dispositions, les nouveaux propriétaires devront conserver leur logement au moins 5 ans pour limiter les reventes spéculatives. En deçà des 5 ans, ils devront rembourser à l’organisme HLM la plus-value éventuellement réalisée. D’autre part, la revente ne pourra se faire qu’à un autre particulier, prioritairement à d’autres locataires HLM issus de la même ville, et en prévoyant un plafond de plus-value.

Bénéfice

Quand on est propriétaire, on a tendance à être plus attentif à son logement et à l’environnement direct de celui-ci. Si dans certains quartiers le nombre de propriétaires atteint un niveau suffisant, cela peut contribuer à ce que les habitants de ces quartiers soient plus regardants quant à leur cadre de vie. Cela représente également un indicateur de progression sociale pour les familles concernées. Cette mesure ne peut être suffisante en elle-même mais, accompagnée d’autres actions en faveur de la mixité sociale, peut porter ses fruits.