Application élargie de la Taxe sur les Logements Vacants

Situation

Depuis le 1er janvier 1999, une Taxe annuelle sur les Logements Vacants (TLV) est instituée dans les agglomérations de plus de 200 000 habitants où existe un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, au détriment des personnes à revenus modestes et des personnes défavorisées. Huit agglomérations, soit 700 communes au total, sont concernées par cette taxe : Paris (382 communes), Lyon, Lille, Bordeaux, Toulouse, Montpellier, Nice et Cannes-Grasse-Antibes. Ces bassins d’habitat se distinguent par une évolution positive de la population, une forte demande locative, des niveaux de loyers élevés et une proportion de logements inoccupés supérieure à la moyenne nationale. Selon le Secrétariat d’Etat au Logement, ces huit agglomérations totalisent 610 000 logements vides, soit près du tiers de la vacance estimée à 2 millions d’habitations en France par l’INSEE.

Sont imposables les logements (appartements ou maisons) vacants depuis au moins deux années consécutives. Il est à noter que l’occupation momentanée et inférieure à 30 jours consécutifs au cours de l’une des deux années ne remet pas en cause la situation de vacance du logement. Celui-ci doit être habitable, c’est-à-dire clos, couvert et pourvu des éléments de confort minimum (installation électrique, eau courante, équipements sanitaires). Il doit également être inhabité, pourvu d’un mobilier insuffisant pour en permettre l’occupation, et donc non soumis à la taxe d’habitation. Cette taxe, perçue par l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH), doit être payée par les propriétaires autres que les HLM. Elle est calculée à partir de la valeur locative de l’habitation (la même que pour la taxe d’habitation). Le taux appliqué varie en fonction de la durée de vacance du logement à savoir : 10% la première année où le logement est imposable, 12,5% la 2e année et 15% à compter de la 3e année.

Toutefois, la TLV n’est pas due lorsque la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire. C’est par exemple le cas des logements mis en location ou en vente au prix du marché mais ne trouvant pas preneur ou acquéreur. Ne sont pas concernés non plus les résidences secondaires et les logements qui ne pourraient être habitables qu’au prix de travaux importants (25% de la valeur du logement). D’ailleurs, si la TLV vise à pousser les propriétaires à louer, une prime les aidant à effectuer des travaux de rénovation est également prévue à leur égard. Au total, cette mesure joue autant la carte de l’incitation que celle de la taxation, l’objectif premier n’étant pas de trouver des recettes fiscales mais de rééquilibrer la situation immobilière en faveur du logement. En se référant au rapport de la fondation Abbé Pierre de janvier 2010, le bilan d’étape est encourageant : le nombre de logements vacants a baissé dans les huit agglomérations « cobayes » de 20% à 40%, contre 8,5% dans toute la France. Seulement, en réduisant sensiblement le champ d’application de cette taxe d’inhabitation, la France ne s’est pas donnée les moyens d’endiguer la crise du logement.

Par ailleurs, Christophe Caresche, député PS du 18e arrondissement de Paris, a déposé une proposition de loi pour une Taxe sur les Bureaux Vacants. L’élu a notamment été convaincu d’une telle mesure après l’affaire du squat des bureaux d’Axa par le collectif Jeudi Noir : « On ‘est rendu compte que certains grands groupes, comme Axa, valorisent ce type de bureaux dans leurs actifs, qu’ils soient loués ou pas. Parfois ils s’enrichissent sans louer plutôt que financer une coûteuse remise aux normes. C’est une perversion qui découle de la spéculation immobilière et qu’il faut corriger ». Là aussi, un levier d’action important reste à exploiter.

Proposition

Dans le rapport annuel de la fondation Abbé Pierre sur l’état du mal-logement en France rendu début 2010, le constat est accablant : 100 000 de SDF, 3,5 millions de mal-logés et 6,6 millions de personnes dans une situation de réelle fragilité face au logement, cumulant souvent les impayés ou les retards dans les remboursements d’emprunts. Au total, 10 millions de personnes sont touchées par la crise du logement. Dans ce même rapport, la fondation propose de généraliser la TLV, expérimentée dans huit agglomérations et en train d’être mise en place dans d’autres à l’image de Strasbourg (source : Libération.fr au 01/02/2010). Jusque-là, les communes dans lesquelles la TLV de ne s’appliquait pas avaient la possibilité de voter une Taxe d’Habitation sur les Logements Vacants (THLV). Or, cette dernière n’a pas fondamentalement changé la donne dans la mesure où la limitation du nombre de communes pour la TLV a immédiatement fait passer le nombre de logements vacants de plus de 2 millions à environ 600 000, le champ d’application s’en est trouvé largement amoindri. Ainsi, en s’appuyant sur les bons résultats de le TLV, et pour répondre à l’ampleur de la crise, le CQFD opte également pour sa généralisation. Cependant, certaines modalités doivent accompagner cette généralisation afin qu’elle puisse être plus efficace encore :

a) Augmentation ciblée de la TLV. Pour cela, il est nécessaire de faire un repérage complet des logements vides, d’identifier les zones tendues, et d’augmenter la TLV dans ces zones à forte demande. A ce titre, François Rebsamen, Sénateur-maire de Dijon, a présenté devant le Sénat une proposition de loi sur le logement vacant, avançant, entre autres, un doublement du taux de la TLV ou une procédure d’expropriation en cas de longue vacance. La première disposition pourrait s’appliquer là où la demande est très forte et la seconde pourrait sanctionner les vacances abusives (à déterminer). Par ailleurs, dans les villes ne respectant pas le quota de 20% de logements sociaux de la loi SRU, la TLV pourrait également être doublée.

b) Création d’une Taxe sur les Bureaux Vacants (TBV). Tout comme Christophe Caresche, nous proposons la mise en application d’une taxe sur la vacance dans l’immobilier de bureaux. Celle-ci s’appliquerait au bout d’un an d’inoccupation à hauteur de 80 000 euros la première année, elle doublerait la deuxième année, et ainsi de suite. Pour cette proposition, le député s’appuie notamment sur une étude d’Immogroup Consulting qui indique que l’excès de stock en locaux professionnels équivaut théoriquement au déficit d’offre en logement des cinq dernières années. Là aussi, le mécanisme ne serait pas sans contrepoids : des exemptions fiscales seraient mises en place. Premier cas de figure : pour les propriétaires qui rénovent leurs bureaux ou les transforment en logements. Deuxième cas : en donnant la possibilité aux entreprises de créer des Zones Franches Urbaines sur ces mêmes emplacements (exonérations de charges sociales et d’impôt sur les sociétés les cinq premières années).

c) Rachat de logements vacants par les organismes HLM. Le secrétaire d’Etat au logement Benoist Apparu a, en 2010, émis le souhait de travailler avec les organismes HLM à un vaste programme de rachat des logements vacants en Ile-de-France pour créer une offre diffuse et immédiatement disponible pour les plus modestes. 48 000 logements vacants ne nécessitant pas de travaux lourds sont d’ailleurs concernés selon le ministère qui se réfère à une étude de l’ANAH. Pour y parvenir, l’Union sociale pour l’habitat souligne que l’acquisition de logements en diffus dans le parc existant a déjà fait l’objet de réflexions et de travaux dans le secteur du logement social. Elle requiert une gestion spécifique de la part des organismes HLM et la mise en œuvre d’un tel programme supposerait d’inciter les propriétaires concernés à vendre leur logement, en particulier par la généralisation et l’augmentation de la TLV et de prévoir des moyens budgétaires d’Etat spécifiques pour rendre possible de tels achats et les travaux qu’ils engendreront. De fait, les logements  vacants acquis ne pourront devenir des logements sociaux qu’avec une aide publique substantielle : l’Union sociale pour l’habitat et l’AORIF estiment qu’un premier programme d’acquisition de 10 000 logements en Ile-de-France supposerait une enveloppe de 350 millions d’euros d’aides publiques. Nous proposons donc de suivre ces préconisations et de ponctionner le budget requis pour ce programme sur le budget de l’Agence Nationale de Rénovation Urbaine (ANRU) après réengagement de l’Etat. Pour cette campagne de rachat, nous fixons comme objectif corollaire l’atteinte des 20% de logements sociaux par commune requis par la loi SRU.

Bénéfice

A travers les différentes dispositions proposées dans cette mesure, les personnes issues de quartier sont doublement bénéficiaires. La création de ZFU en lieu et place des bureaux vacants permettrait de favoriser leur emploi en dehors de leurs lieux d’habitation. D’autre part, l’acquisition de logements vacants par les organismes HLM donnerait un levier d’action supplémentaire dans l’atteinte des 20% de logements sociaux imposés par la loi SRU.

Source photo : 20minutes.fr