Généralisation du bouclier logement

Situation

Dans le cadre du projet socialiste pour les élections présidentielles et législatives de 2007, et pour s’opposer au bouclier fiscal proposé par la droite, la municipalité d’Angers avait lancé un bouclier logement afin de limiter les dépenses consacrées au logement à 25% du revenu des ménages. Angers avait déjà mis en place la Couverture Maladie Universelle dès 1997 : avec ce bouclier, la ville se présente désormais comme un véritable laboratoire des politiques de gauche. Le logement, qui a toujours été une priorité pour l’équipe municipale, a fait l’objet d’un véritable travail de fond : en plus de la rénovation de plusieurs immeubles, c’est un peu plus de 600 logements qui ont été détruits pour laisser place à un millier de nouveaux appartements. Cependant, derrière ce volontarisme se cache un des  effets pervers des projets pilotés par l’Agence Nationale de la Rénovation Urbaine (ANRU) : les hausses de loyer peuvent aller jusqu’à 35%. La plupart du temps, cette hausse est compensée par l’augmentation des Allocations Personnelles au Logement (APL), mais il reste toujours des cas pour lesquels cette augmentation n’est compensée par aucune aide. C’est en partant de ce constat que la ville d’Angers a décidé de venir en aide aux plus démunis touchés de plein fouet par le désengagement de l’Etat sur les APL : le bouclier logement a ainsi été mis en place en mars 2007. Sa mise en œuvre consiste en la prise en charge dégressive de l’augmentation des loyers pendant trois ans : l’aide couvre 75% de la différence la première année, 50% la deuxième et 25% la troisième. Il s’agit donc d’un amortisseur permettant aux locataires de s’habituer à la nouvelle charge du loyer, de réorganiser leurs dépenses progressivement et, éventuellement, de demander un logement plus petit pour une meilleure adéquation avec leur situation familiale. De cette manière, il est possible d’éviter de brutales augmentations de loyer de 35% du jour au lendemain pour les ménages qui ne sont pas capables de l’absorber. En pratique, en plus du plafond qui veut que la charge locative n’excède pas 25% du revenu des ménages, le bouclier logement entre en vigueur dès que les bailleurs sociaux notent une augmentation de plus de 15 euros dans le montant du loyer et des charges. Et 15 euros, cela peut être une somme importante pour des personnes qui, souvent âgées, ne bénéficient plus des APL et peuvent se retrouver dans une situation critique si la collectivité ne leur vient pas en aide. Cette initiative locale a été prise pour pallier les carences de l’Etat, alors même que la ville d’Angers avait mis 60 millions d’euros sur la table pour son plan de rénovation urbaine.

En dehors de cet exemple, qui fixe un modèle d’application, l’évolution des loyers laisse apparaître une tendance générale à la hausse. Selon les chiffres publiés par la banque de données Clameur, les loyers sont repartis à la hausse depuis 2010 avec une augmentation de 2,5%, soit plus vite que l’inflation située à 1,5%. Sur ces dix dernières années, les loyers ont augmenté de 50% alors que les revenus n’ont progressé que de 25%. Et d’après un rapport de l’INSEE sur la consommation des ménages depuis 50 ans, le poste de dépense logement a connu une hausse continue dans le budget des familles, de 11% en 1960 à plus de 25% aujourd’hui. Ainsi, que ce soit à courte échéance ou sur la longue durée, le décrochage entre l’augmentation des loyers et le pouvoir d’achat des français est manifeste. De plus, pour les 20% des ménages les plus modestes, le poids budgétaire du logement est deux fois plus élevé que pour les 20% de ménages les plus riches. Alors que ces ménages aisés, souvent multipropriétaires, peuvent réévaluer leur loyer à leur guise, à chaque changement de locataire, chaque hausse de loyer marque la baisse de pouvoir d’achat des ménages plus modestes. C’est ainsi que se creusent les inégalités et, comme le logement représente le premier poste de dépense des français, le mécanisme actuel doit être revu.

Proposition

Les locataires du parc privé consacrent actuellement 27% de leurs revenus en moyenne au logement. Or, de nombreuses familles modestes y consacrent plus de 30% et, pour le tiers de ces familles, l’effort pour se loger est même énorme puisqu’elles y mettent 39% de leurs revenus (source : Liberation.fr au 11/12/2010). Dans ce contexte, et quand les APL ne compensent pas les hausses de loyer, le CQFD propose de généraliser le bouclier logement sur l’ensemble du territoire selon les modalités suivantes : loyers et charges plafonnés à 25% des revenus pour tous les ménages, et à 15 euros d’augmentation (uniquement pour le parc de logement social pour ce dernier critère). Au-delà de ces plafonds, la prise en charge dégressive de l’augmentation des loyers sera effective sur 3 ans, dans les mêmes proportions qu’à Angers. Ce dispositif, une fois déployé, pourra ensuite être appliqué aux locataires de moins de 26 ans pour les aider à acquérir leur autonomie et à s’insérer dans la vie active. Par ailleurs, des moyens spécifiques devront être dégagés pour compléter la mise en œuvre de ce bouclier logement :

a) Mise en place d’un encadrement des loyers. A l’heure actuelle, les loyers à la relocation dans le secteur privé sont totalement libres. Il s’agit d’un système inflationniste car le bailleur peut, s’il le souhaite, augmenter de 5, 10, 15, 20 voire 25% le montant d’un loyer. La seule difficulté pour lui est de trouver un locataire qui a les moyens de s’acquitter d’une telle somme. Pour y remédier, nous proposons de fixer une limite réglementaire aux hausses de loyer généralement pratiquées lors d’une relocation (limite à déterminer). Aussi, les augmentations de loyer dépassant la limite fixée par décret devront être justifiées par une rénovation significative et dûment constatée. Pour ce qui est des locataires en place, les loyers continueraient d’évoluer selon l’Indice de Référence des Loyers (IRL) qui est proche de l’inflation. Dans ce cadre, l’administration devra toutefois se doter d’outils d’évaluation de la valeur moyenne du mètre carré par zone d’habitation pour permettre à la puissance publique d’exiger du propriétaire le reversement du trop perçu au locataire en cas d’écart excessif du loyer par rapport à la valeur moyenne de la zone (écart autorisé à déterminer).

b) Majoration des APL pour augmenter les revenus des locataires. Pour cela, une indexation des APL au barème des révisions des loyers après rattrapage devrait être pratiquée de sorte à ce que toute hausse des loyers s’accompagne mécaniquement d’une hausse des APL perçues par les locataires éligibles.

Bénéfice

Dans les quartiers, les projets ANRU peuvent donner lieu à des augmentations de loyer significatives. En adoptant ce dispositif, cela permet de protéger des familles déjà en difficulté d’une hausse de charges qui ne peut leur être que préjudiciable. Pour les personnes qui souhaitent quitter un quartier sensible pour s’installer dans un meilleur quartier et, ce faisant, contribuer à une meilleure mixité sociale, le bouclier logement peut s’avérer bénéfique car il encadre les hausses de loyer et laisse 3 ans au locataire pour absorber cette hausse, ce qui donne du temps pour améliorer sa situation financière.