Accessibilité des transports pour les habitants de banlieue

Situation

En Ile-de-France, le nombre de déplacements journaliers dépasse la barre des 25 millions ; la moitié d’entre eux sont liés à l’activité économique. Ces déplacements journaliers se répartissent comme suit : 3,5 millions dans Paris intra muros dont 65% en transports en commun, 5,5 millions entre Paris et la banlieue dont 40% en transports en commun et 16,5 millions d’une banlieue à l’autre dont seulement 15% en transports en commun. Ainsi, plus on s’éloigne de la capitale, plus le nombre de déplacements est important (70% des déplacements s’effectuent de banlieue à banlieue) et plus le recours aux transports en commun diminue. De fait, les infrastructures existantes ne favorisent pas les déplacements de banlieue à banlieue : si la région parisienne bénéficie d’un réseau de transports en commun globalement efficace, celui-ci présente de fortes disparités car de nombreuses zones périphériques ne sont pas ou peu desservies alors qu’elles sont denses en population ou en emplois. Aussi, en dehors de Paris, la desserte en transports en commun, quand il y en a une, s’effectue toujours par une ligne radiale, c’est-à-dire une ligne permettant de se rendre à Paris. Les usagers doivent donc passer par Paris avant de rejoindre leur destination dans une autre banlieue. C’est ainsi que les communes de petite et grande couronne souffrent énormément du manque de liaisons transversales inter-banlieues. Dès lors, il n’est pas étonnant que la voiture soit le moyen de transport privilégié en grande couronne : elle assure près de 80% des déplacements. D’ailleurs, nombre d’habitants de la grande couronne doivent prendre leur véhicule même pour se rendre à la gare, parfois lointaine de plus de 15 kilomètres, quand les parisiens ne vivent jamais à plus de 250 mètres d’une station de métro.

Alors que les déplacements banlieue-banlieue devraient augmenter de 15% d’ici 2020, il est d’autant plus indispensable d’accroître l’offre de transports en commun en petite et grande couronne : un meilleur maillage du territoire, et donc une meilleure accessibilité, conditionne l’égalité de tous les voyageurs en matière de mobilité. Mais cela n’est pas suffisant, il s’agit également de rendre ces transports en commun financièrement équitables. Ce sont déjà les ménages les plus modestes qui sont amenés à s’installer en grande couronne, poussés par le coût prohibitif du logement en petite couronne et dans Paris, et c’est encore sur eux que pèsent les tarifs les plus élevés. Ils subissent, pour ainsi dire, une double peine, bien caractérisée par la tarification du Pass Navigo : les voyageurs de la grande couronne paient leur Pass au prix fort (près de 130 euros par mois pour les zones 1 à 6) un réseau de transport défaillant (trains vétustes, peu sûrs et peu fréquents) dont ils ne profitent que peu. Cette tarification injuste est peu incitative à l’utilisation des transports en commun. Par ailleurs, le plan actuel des zones tarifaires est totalement incohérent : Herblay (Val d’Oise) et Brunoy (Essonne) sont deux villes situées à 13 km de Paris mais la première est en zone 4 et l’autre en zone 5. Et les exemples peuvent être multipliés : La Défense est classée zone 2 pour le métro (1,60€ au départ de Châtelet) et en zone 3 pour le RER (2,20€), entraînant souvent la verbalisation des usagers qui ne sont pas suffisamment informés, devenant ainsi des usagers sanctionnés pour des aberrations dont ils ne sont pas responsables.

Enfin, la sécurité n’est pas mise en œuvre de la même manière sur l’ensemble du réseau d’Ile-de-France. En théorie, près de 3 000 personnes assurent la tranquillité de 7 millions d’usagers mais, là encore, plus on s’éloigne de Paris, moins la sécurité est assurée. L’usager de l’autobus 62 qui dessert Paris intra-muros est aujourd’hui mieux loti que celui du 152 entre la Villette et Gonesse. Celui du métro est plus dorloté que celui du RER. Dans Paris, la plupart des pickpockets sont régulièrement mis hors d’état de nuire. En banlieue, ils opèrent en toute tranquillité. Si un effort particulier a été réalisé dans le métro, RER et bus de banlieue connaissent les plus sévères difficultés. Dans certaines zones de Seine-Saint-Denis, des Hauts-de-Seine, du Val-de-Marne ou du Val-d’Oise, ce sont les conducteurs de bus qui sont les plus visés et il n’existe aucun personnel dédié à la sécurité de ces lignes. En définitive, et sur tous les plans, le ticket de transport ne donne pas droit au même service selon que l’on habite dans Paris ou en banlieue.

Proposition

Le projet de métro de rocade Arc Express, visant à améliorer les déplacements de banlieue à banlieue, permettra de rééquilibrer la desserte du territoire francilien en proposant une offre de transport performante dans les secteurs pas ou peu desservis. Les communes du Sud des Hauts-de-Seine, mais également de nombreuses communes du Val-de-Marne verront ainsi leur desserte améliorée. Pour y parvenir, il est nécessaire de positionner les stations aux endroits où le manque de transports en commun est le plus important, et notamment dans les quartiers concernés par les dispositifs de politique de la ville. Profitant à tous ceux qui y sont connectés, la mise en service d’Arc Express améliorera les temps de parcours de manière significative, et pour tous types de déplacements. Si des dispositions sont ainsi prises pour améliorer sensiblement la mobilité des voyageurs de banlieue, il faut également créer les conditions économiques et sécuritaires pour que chaque usager soit traité de manière égale, qu’il vienne de Paris intra muros ou de banlieue. Dans ce but, le CQFD prend notamment position pour le Pass Navigo à tarif unique et pour la mise en place d’un personnel dédié à la sécurité dans les lignes de banlieue les plus risquées :

a) Les tarifs des transports en commun doivent être concordants avec la réalité vécue par les usagers et non le fruit de calculs technocratiques. La mise en place d’un Pass Navigo au tarif unique de 60 euros et d’un ticket universel multimodal valable sur toute la région Ile-de-France (RER, Transilien, tramways, bus, métro), et sur tous les réseaux RATP, SNCF et Optile, constitue la première réponse à formuler pour mettre fin à une grille tarifaire complexe comprenant 152 tarifs recensés. Aujourd’hui, il semble aberrant qu’un ticket acheté dans le bus ne soit pas valable dans le métro. En outre, cette mesure est totalement finançable : son coût est estimé à 170 millions d’euros par an. Par ailleurs, les économies d’échelle qui en découleront et le nombre d’utilisateurs nouveaux feront baisser le besoin de financement. Avec un budget de 4 milliards d’euros par an, le Syndicat des Transports d’Ile-de-France (STIF) peut se le permettre.

b) Lorsqu’un bus est situé sur une ligne à risque en banlieue, il faut développer le recrutement de personnes issues d’un des quartiers traversés par ce même bus pour assurer la sécurité. Cela se fait déjà de manière sporadique et, lorsque les personnes embauchées sont des personnalités respectées là où elles vivent, cela fonctionne bien. La même politique peut être appliquée aux RER et aux trains.

c) Lors de la campagne des régionales, Cécile Duflot avait dit que, si elle était élue, sa première mesure en matière de transports serait la mise en place en urgence de 60 lignes de bus express en banlieue. Cela doit être fait. Il est d’ailleurs à noter que lorsqu’un territoire dispose d’une meilleure desserte, cela permet de renforcer son attractivité et d’accélérer son développement économique (cf ZFU).

Bénéfice

L’organisation des transports en commun peut être très discriminante vis-à-vis des personnes qui vivent en banlieue, et plus précisément en grande couronne. Ces dernières ne bénéficient pas d’une égalité de traitement sur ce point, et cela a des impacts au quotidien sur le plan social, professionnel, culturel… Bâtir des transports efficients et équitables constitue donc une priorité.

Mixité des locataires dans les programmes immobiliers neufs

Situation

Malgré les mesures prises pour favoriser la mixité sociale, on observe la pérennisation des processus de ségrégation et de concentration des publics défavorisés qui sont obligés d’aller vivre là où c’est le moins cher. A contrario, les familles plus aisées choisissent leur lieu de vie, notamment pour que leurs enfants fréquentent les meilleures écoles. Ainsi, alors que le marché de l’immobilier tend naturellement vers le regroupement de personnes ayant le même profil socioprofessionnel, et donc vers une société de « l’entre-soi », il convient d’aller plus loin pour que la mixité sociale recherchée soit effective. Or, un certain nombre de freins empêchent toute avancée significative en ce sens. Par exemple, dans la plupart des villes qui n’atteignent pas le quota de 20% de logements sociaux requis par la loi SRU, le manque de terrain constructible est l’argument le plus souvent avancé pour justifier l’immobilisme. Or, dans ces mêmes villes, il n’est pas rare de voir des programmes de logements neufs sortir de terre. Il y a donc une contradiction flagrante entre ce qui est dit et ce que l’on peut observer. Même s’il est réellement difficile de trouver du foncier dans ce type de commune, force est de constater qu’il y en a quand même puisqu’on réussit à en trouver pour les programmes privés. Autre exemple, les logements sociaux sont très souvent associés à des logements de mauvaise qualité situés dans des tours mal entretenues formant elles-mêmes des quartiers ghettos. Pourtant, les logements sociaux peuvent très bien être disséminés dans l’ensemble des résidences d’une commune, à raison de quelques logements par résidence. En définitive, la réalisation de la mixité sociale doit surmonter le manque de volonté évident de certains acteurs publics ainsi que les préjugés liés au l’habitat social tel qu’il est perçu aujourd’hui.

Proposition

Afin de favoriser la mixité sociale par l’habitat, le CQFD propose d’imposer un quota de 30% de logements à loyers accessibles, privés et sociaux, dans tout programme immobilier de plus de 10 logements, et hors communes ayant déjà plus de 40% de logements sociaux. Cette disposition peut et doit être appliquée immédiatement dans les programmes de logements neufs. Pour cela, chaque nouvelle résidence devra proposer trois types d’accession à la propriété :

a) Une accession à la propriété simple pour un tiers des appartements : au moment de l’achat, les logements sont destinés à être la résidence principale des acquéreurs, qui achètent au prix du marché.

b) Une accession à la propriété donnant lieu à une location libre pour un deuxième tiers des appartements : il s’agit ici d’investisseurs qui achètent un bien immobilier au prix du marché pour le louer au montant souhaité.

c) Une accession à la propriété aboutissant à une location encadrée pour un dernier tiers des appartements : logements dont le loyer sera plafonné afin d’accueillir des familles éligibles à l’habitat social.

Dans les trois cas de figure, les acquéreurs potentiels devront, au préalable, être informés du cadre juridique de chaque bien immobilier. Ces trois types d’appartements devront d’ailleurs être répartis un peu partout dans la résidence pour éviter les effets de concentration au sein du même immeuble. En ce qui concerne le dernier tiers : les appartements devront présenter un prix d’achat inférieur en compensation de la limitation des loyers d’une part ; d’autre part, la gestion des locataires devra être assurée par un organisme public (ex : office HLM municipal ou départemental) qui sera en charge de proposer un panel de locataires au propriétaire du bien ; enfin, 10% de ce dernier tiers devront être réservés à un achat par l’Etat qui pourra ainsi proposer aux locataires une accession à la propriété au prix des Domaines au bout de 5 ans de location. Pour tendre vers ces ratios dans les résidences déjà existantes, la municipalité doit saisir toutes les opportunités d’achat de logements afin de les convertir en logements sociaux.

Bénéfice

L’objet de cette mesure est d’apporter une méthode plus précise permettant d’atteindre une réelle mixité sociale. Dans ce cadre, la politique de logement menée constitue la véritable clé de voûte du « vivre-ensemble » : c’est pourquoi il est impératif de tout mettre en œuvre pour casser les « ghettos de riches » en y introduisant durablement des familles issues de quartiers plus défavorisés.

Accession à la propriété pour les locataires d’HLM

Situation

A l’opposé des villes qui peinent à atteindre le quota de 20% de logements sociaux requis par la loi SRU, certaines municipalités affichent un taux de logement HLM très élevé. A titre d’exemple, quatre villes atteignent ou dépassent les 60% dans le 92 : Gennevilliers, Nanterre, Villeneuve-la-Garenne et Bagneux. Cela signifie que les familles défavorisées, ou tout du moins modestes, sont largement majoritaires et qu’en conséquence les difficultés économiques, sociales et scolaires se concentrent. C’est dans ce type de ville que l’on observe, souvent dans un contexte de ghettoïsation, les phénomènes les plus massifs de décrochage scolaire, de chômage et de délinquance. Du fait de la surabondance de logement social dans ces communes, le nombre de propriétaires est mécaniquement plus faible qu’ailleurs : il s’agit là d’un indicateur caractéristique des zones urbaines dites « sensibles ». De plus, comme la ville n’est pas attractive pour les ménages qui souhaitent acquérir leur résidence principale, la proportion de propriétaires n’évolue pas ou peu. D’ailleurs, les familles de la classe moyenne ont plutôt tendance à déserter ces communes pour emménager dans des villes proposant un meilleur cadre de vie, et notamment un meilleur environnement scolaire pour leurs enfants.

Proposition

Si la loi SRU impose un minimum de logement social dans les « ghettos de riches », il est difficile de contraindre les familles aisées d’aller habiter dans des « ghettos pauvres » pour favoriser la mixité sociale. C’est pourquoi il convient d’introduire une mesure permettant d’améliorer la situation des personnes qui vivent dans ces quartiers défavorisés. Dans cette optique, pour les villes possédant plus de 40% d’habitat social, le CQFD propose de favoriser l’accession à la propriété pour les locataires d’HLM en leur donnant la possibilité d’acheter le logement qu’ils occupent. Tant que ces communes ont un taux de logement social supérieur à 40%, cette politique devra être poursuivie par tranche de 5%. Afin que cette mesure soit viable et réalisable, nous proposons de l’assortir de plusieurs conditions :

a) Une réhabilitation préalable de l’immeuble devra être effectuée.

b) Une commission mixte constituée d’agents de la mairie et de spécialistes de financement sera chargée d’évaluer les dossiers éligibles (projet, profil, solvabilité). L’objectif de cette commission sera notamment d’éviter de lancer ce type d’opération pour des ménages qui ne pourront pas en assumer la charge.

c) Le prix d’achat fera l’objet d’une décote de 10 à 30% par rapport à l’évaluation réalisée par le service des domaines (service chargé d’évaluer ce type de bien). Dans tous les cas, le prix d’acquisition sera moins élevé que sur le marché privé des transactions et l’opération devra être assortie d’aides publiques (ex : prêt à 0%).

d) Les charges relatives aux parties communes des immeubles concernés continueront d’être payées par l’office HLM. Il s’agit ici de ne pas faire peser sur les propriétaires des frais qui pourraient être importants, de les prémunir contre d’éventuels actes de vandalisme.

e) Une ou plusieurs personnes issues du quartier seront embauchées en qualité d’agent de sécurité et d’entretien.

En contrepartie de ces dispositions, les nouveaux propriétaires devront conserver leur logement au moins 5 ans pour limiter les reventes spéculatives. En deçà des 5 ans, ils devront rembourser à l’organisme HLM la plus-value éventuellement réalisée. D’autre part, la revente ne pourra se faire qu’à un autre particulier, prioritairement à d’autres locataires HLM issus de la même ville, et en prévoyant un plafond de plus-value.

Bénéfice

Quand on est propriétaire, on a tendance à être plus attentif à son logement et à l’environnement direct de celui-ci. Si dans certains quartiers le nombre de propriétaires atteint un niveau suffisant, cela peut contribuer à ce que les habitants de ces quartiers soient plus regardants quant à leur cadre de vie. Cela représente également un indicateur de progression sociale pour les familles concernées. Cette mesure ne peut être suffisante en elle-même mais, accompagnée d’autres actions en faveur de la mixité sociale, peut porter ses fruits.

Inéligibilité des maires hors-la-loi SRU

Situation

La loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbains) a été adoptée le 13 décembre 2000, loi dont l’article 55 impose un quota de 20 % de logements sociaux aux villes de plus de 3500 habitants. L’un des enjeux majeurs de cette loi est de favoriser la mixité sociale et urbaine, et ainsi de lutter contre le phénomène de ghettoïsation. Résultat : 7 ans plus tard, en région parisienne, 83 communes sur 181 n’ont pas respecté leurs objectifs de construction de logements sociaux fixés pour la période 2005-2007. Parmi les plus mauvais élèves figure Neuilly-sur-Seine qui n’a construit que 378 logements sociaux sur 774, soit 48 % de l’objectif (France Info : 26 juin 2008). Pour les villes qui ne respectent pas leurs engagements, la loi SRU prévoit une amende majorée établie en fonction du nombre de logements manquants. Cependant, l’efficacité de cette sanction est très limitée. Et pour cause, certains maires préfèrent payer l’amende plutôt que de tout mettre en oeuvre pour atteindre leurs objectifs. A ce rythme, le prochain bilan triennal pour la période 2008-2010 devrait mettre en évidence bon nombre de maires « hors-la-loi ».

Proposition

Pour faire appliquer plus consciencieusement cet article de la loi SRU, il est nécessaire de comprendre la logique poursuivie par des maires qui ne font pas tout ce qui est en leur pouvoir. Cette logique est essentiellement électorale : ne pas mécontenter ses électeurs pour se faire réélire à la prochaine échéance municipale. En d’autres termes, parce que cela serait désapprouvé par son électorat, un maire va souvent préférer payer de fortes amendes plutôt que de faire le maximum pour arriver aux 20% de logements sociaux requis. Plusieurs motifs sont fréquemment évoqués pour justifier l’immobilisme tels que le manque de terrain, d’espace constructible, alors que, dans un même temps, il n’est pas rare de voir émerger des programmes de logements privés neufs dans la même commune. Dans ce cadre, on comprend bien qu’il s’agit d’aller plus loin pour contraindre ces maires à appliquer la loi. C’est pourquoi le CQFD propose de rendre inéligibles les maires qui ne respectent pas les objectifs sur lesquels ils se sont engagés. Pour accompagner cette première mesure, des dispositions complémentaires doivent être prises :

a) Ce type de logements doit être à taille humaine : il ne faut plus recourir à la construction de grands blocs.

b) Ces logements ne doivent pas être tous regroupés dans un même endroit de la ville : pour cela, il est nécessaire de profiter de toutes les opportunités comme celle de convertir un maximum de logements disponibles en logements sociaux.

c) Les loyers de ces logements sociaux doivent être corrélés au niveau de revenus des locataires, même dans les villes dites huppées où ce type de logements n’a parfois plus rien de social.

d) Les demandeurs en provenance de villes dont le taux de logement social est supérieur à 50% doivent être favorisés. De plus, pour diversifier ponctuellement les méthodes d’attribution et éviter les passe-droits, nous préconisons, pour une partie des attributions, la tenue d’un tirage au sort.

Bénéfice

Le strict respect de la loi SRU, et notamment de l’article 55, permettra d’améliorer la mixité sociale, urbaine et, par conséquent, scolaire : les enfants des familles bénéficiant de ce dispositif pourront fréquenter de meilleures écoles. Plus généralement, cette mesure est emblématique d’une politique volontariste en faveur d’une société du vivre-ensemble et non de l’entre-soi : l’idée première est donc de « casser » les ghettos de riches mais derrière cela, il s’agit pour des citoyens d’origines sociales différentes de se côtoyer, de se connaître.

Optimisation du DALO

20 December 2011 par  
Classé dans Optimisation du DALO

Situation

A la suite des incendies mortels dans les immeubles insalubres du boulevard Vincent Auriol (été 2005) et de l’installation des « Enfants de Don Quichotte » sur les berges du Canal St-Martin (hiver 2006-2007), une loi instituant un Droit Au Logement Opposable (DALO) a été votée au Parlement le 5 mars 2007. Cette loi prévoit que toute personne ayant droit à un logement social, et n’arrivant pas à l’obtenir, pourra attaquer l’Etat en justice et que ce dernier sera dans l’obligation juridique de trouver une solution sous peine d’astreinte financière. Dans les faits, c’est le parcours du combattant : le demandeur doit déposer un dossier auprès d’une commission de médiation départementale (recours amiable) qui va mettre entre 3 et 6 mois pour statuer si le cas est prioritaire puis à nouveau entre 3 et 6 mois pour décider si l’attribution d’un logement se justifie. Si la commission juge le cas prioritaire mais qu’elle n’attribue pas de logement, le demandeur peut se tourner vers le tribunal administratif (recours contentieux) qui peut condamner l’Etat à verser de l’argent destiné in fine au financement du logement social. Ainsi, il peut s’écouler jusqu’à deux ans et demi entre le moment où la personne dépose son dossier et le moment où le tribunal condamne l’Etat, et cela  ne signifie pas forcément l’attribution effective d’un logement. En 2007, on estimait à 600 000 le nombre de bénéficiaires potentiels du DALO : en septembre 2009, seuls 114 480 dossiers avaient été déposés, et les commissions DALO avaient trouvé un logement pour 9% de ces demandes seulement, soit 10 573 dossiers. Les recours auprès du tribunal administratif sont quant à eux anecdotiques : 2409 en tout. Trois ans plus tard, les résultats de ce dispositif sont clairement insatisfaisants : la France, qui comptait 3,2 millions de mal-logés en mars 2007, en compte désormais plus de 3,5 millions…

Proposition

Le DALO constitue un recours fondamental pour les personnes qui ont des difficultés pour se loger décemment. Que ce soit pour des raisons d’organisation ou de moyens, les résultats obtenus ne sont pas encore significatifs mais tout doit être mis en œuvre pour optimiser ce dispositif. Le CQFD préconise donc les aménagements suivants :

a) Se focaliser uniquement sur les personnes devant être logées d’urgence : sans-abri, habitants de logements insalubres, personnes menacées d’expulsion ou hébergées temporairement, personnes battues. Les possibilités de logement étant très limitées, comme en Ile-de-France où se concentrent 63% des demandes et où 90% des décisions de relogement n’aboutissent pas, il est nécessaire de se concentrer sur les publics prioritaires. Or, dans sa mouture actuelle, le DALO inclut également toutes les personnes qui n’ont pas reçu de proposition adaptée à leur demande de logement social, ce qui provoque un engorgement de demandes et nuit à l’efficacité du recours.

b) Réduire les délais d’analyse des dossiers : à une durée maximale de 6 mois avant condamnation de l’Etat. En recentrant le dispositif sur des personnes en difficulté immédiate, il est impératif d’adapter les processus pour traiter les cas plus rapidement. Par exemple, les commissions de médiation peuvent tout-à-fait décider, à l’issue d’une seule période de 3 mois, si le dossier est prioritaire et s’il nécessite l’attribution d’un logement. De cette façon, il est possible de se consacrer tout-de-suite après à la recherche de ce logement. Durant toute la procédure, les demandeurs devront être tenus informés par un système de relances mensuelles.

c) Assortir l’obtention du logement à un accompagnement social : compte-tenu du profil des bénéficiaires, un suivi administratif et financier doit être effectué pour s’assurer de la bonne gestion du logement qui leur a été attribué. La transition d’une phase précaire à une phase plus stable ne se limite pas à l’obtention du logement.

d) Refixer les astreintes financières entre 100 et 200 € par jour et par dossier : elles sont actuellement à quelques dizaines d’euros. Les sanctions doivent être suffisamment lourdes et dissuasives afin d’inciter l’Etat à s’organiser en conséquence. Et en cas d’incapacité à trouver un logement, les astreintes viennent renflouer un budget permettant de financer de nouveaux programmes de logements sociaux.

Pour faire face à la pénurie de logements sociaux, il est également urgent de rénover les immeubles insalubres afin de les exploiter de nouveau, légalement, et dans les plus brefs délais. Les propriétaires privés doivent aussi être sollicités sur la base du volontariat en leur donnant la possibilité de louer leurs logements vacants en contrepartie d’exonérations fiscales. Enfin, pour renforcer leur image « citoyenne », les entreprises peuvent également être mises à contribution sur une partie de leur parc locatif.

Bénéfice

Le fait de concentrer les efforts sur les personnes les plus en difficulté permet de renouer avec l’esprit premier de la loi : laisser le moins de personnes possibles à la rue ou dans des logements trop indécents. Dans les quartiers défavorisés, bon nombre de personnes sont concernées par cette mesure.

Anonymisation des demandes de logements sociaux

Situation

Qu’ils soient de droite, de gauche ou du centre, les élus municipaux ont souvent la tentation d’user de leurs pouvoirs en matière de logement social. Clientélisme, abus de pouvoir, simple renvoi d’ascenseur…les abus sont légion. Sous Chirac et Tibéri, la cellule logement de la ville de Paris, constituée d’une vingtaine de collaborateurs installés dans un local discret de l’Hôtel de Ville, et qui attribuait 2 500 HLM par an, symbolisait les méthodes clientélistes, arbitraires et opaques qui étaient employées dans la gestion du logement social. Pour y mettre un terme, Bertrand Delanoë a, dès son arrivée, remplacé ce service par une commission d’attribution collégiale, présidée par l’adjoint au maire chargé du logement, dans laquelle siègent des élus de la majorité, des élus de l’opposition, des personnalités du monde associatif, un représentant des organismes HLM et un représentant du préfet de Paris (Article paru dans lefigaro.fr du 23/05/01).

Depuis, les commissions d’attribution de ce type se sont banalisées, ce qui va dans le bon sens en matière de prise de décision. En effet, cette disposition permet de confronter les avis et d’arriver à un accord collectif acceptable, ce qui a tendance à favoriser le dossier qui le mérite le plus. Cela étant, cette commission pluraliste, mise en place pour tenter de couper le cordon entre attributions de logements et recommandations d’élus, a elle-même fait l’objet de critiques par quatre élus démissionnaires de l’opposition qui dénonçaient un travers de la nouvelle méthode : « La présélection des dossiers des postulants qui nous sont proposés est entièrement faite par les services de l’administration de la Direction du logement. ». Autrement dit, ils relèvent le fait qu’une sélection s’opère en amont par la mairie et que, par conséquent, on peut continuer à favoriser certains dossiers au détriment d’autres (Article paru dans lefigaro.fr du 01/02/02).

Aussi, en juillet 2010, le député-maire UMP du 16e arrondissement Claude Goasguen, se référant à un rapport accablant de la chambre régionale des comptes sur la gestion des HLM de Paris, a mis en cause la responsabilité des socialistes dans la gestion d’un office HLM de la capitale. L’élu UMP a estimé que « cela faisait sourire quand on sait ce que les socialistes ont dit des HLM de Paris du temps de Chirac : ils sont en train de faire la même chose que ce qu’ils décriaient » (Article paru dans lemonde.fr le 07/07/10). Ainsi, il faut en déduire que le clientélisme n’est ni le propre de la droite ni le propre de la gauche, il se moque du contenu politique car il est la négation même de la politique. Il doit être appréhendé en termes d’offre et de demande pour conquérir et fidéliser une clientèle électorale. L’attribution de l’avantage, ici un logement, doit être totalement arbitraire sinon tout le système s’effondre. C’est pourquoi, pour les élus qui ont recours à ce type de pratiques, la gestion des services publics doit être la plus opaque possible. D’ailleurs, l’échange est toujours basé sur les moyens d’action qu’offre l’argent public (traditionnellement, il s’agit de l’emploi public, notamment les moins qualifiés, et des logements).

Dans les Hauts-de-Seine, les personnes défavorisées avaient déjà de la peine à trouver un toit du fait de la pénurie de logements à loyer accessible, mais le phénomène a encore gagné en intensité depuis que les communes du département gèrent le contingent préfectoral d’HLM. La loi du 13 août 2004 sur les « libertés et responsabilités locales » autorise les préfets à confier aux municipalités leurs « droits de réservation » sur le parc HLM, droits qui servent à loger des familles dont la situation est jugée prioritaire. Or, les difficultés de ces familles ont été renforcées par le clientélisme local des maires qui cherchent en priorité à répondre aux demandes de leurs administrés. Cela ne signifie pas l’exclusion systématique des demandeurs extérieurs à la ville mais, néanmoins, les candidatures locales sont le plus souvent privilégiées au détriment des personnes les plus démunies qui ne résident ni ne travaillent dans la commune. Ainsi, les élus locaux, qui ont obtenu gain de cause suite à leurs critiques sur l’utilisation du contingent préfectoral (cela se traduisait, selon eux, par l’arrivée de familles lourdes dans des quartiers déjà en butte à de multiples problèmes), ont vu leurs prérogatives s’élargir sensiblement. D’ailleurs, 32 maires sur 36 avaient signé une convention de délégation avec les services de l’Etat dès septembre 2005. Il faut dire que cette délégation de compétences a été favorisé par l’empressement d’un préfet souhaitant redéployer ses services vers d’autres missions (source : thèse d’Olivier Daronnat, Université Paris X Nanterre, Les modalités d’application de la mixité sociale en Ile-de-France, 2005). Cependant, le fait d’augmenter la marge de manœuvre des maires en leur allouant ce contingent préfectoral renforce la possibilité de clientélisme car c’est précisément sur une base géographique petite qu’il est le mieux à même de prospérer.

Le clientélisme, qui est un engagement d’une personne vis-à-vis d’une autre du type « Au moment de l’élection, tu votes pour moi, et je te trouve un logement » est plus facile à réaliser au niveau d’une commune qu’aux échelons supérieurs car, quand le champ électoral est plus grand, il est physiquement impossible d’établir une relation individuelle avec tout le monde. C’est pourquoi, pour moraliser les pratiques, un décret départemental pris le 28/11/2007 a fixé, pour la première fois, les règles d’attribution du logement social : « Sauf en cas d’insuffisance du nombre de candidats, les commissions examinent au moins trois demandes pour un même logement à attribuer » (fin de l’article 2 du décret n°2007-1677 relatif à la loi DALO). Concrètement, cela signifie que désormais les commissions d’attribution ont l’obligation de passer au crible trois candidatures minimum sans quoi l’attribution pourra être qualifiée d’illégale. Jusqu’à la publication de ce décret, le maire était le seul détenteur du droit de désignation mais, maintenant, s’il faut reloger Dupont, cela complique la tâche du maire clientéliste. Si Dupont est manifestement bénéficiaire d’un coup de pouce extravagant, cela va alerter la commission d’attribution des HLM et, en cas d’attribution bizarre, elle devra justifier de son choix. En 2007, sur les 184 rapports définitifs établis par la Mission Interministérielle d’Inspection du LOgement Social (MIILOS), 49 organismes HLM ont été pris en flagrant délit d’infractions sur les procédures d’attribution. En théorie, elles devraient être sanctionnées car la Commission des suites de la MIILOS propose des amendes pouvant aller jusqu’à 18 mois de loyer du logement considéré. Dans la pratique, l’amende est rare.

Autre sujet de controverse, des milliers de familles aux revenus très confortables occuperaient des logements sociaux en France alors qu’1,2 million de demandes de HLM sont toujours en attente. S’appuyant sur une étude de l’Observatoire National de la Pauvreté et de l’Exclusion Sociale (ONPES), la Tribune révèle que 53 000 foyers logés en HLM (sur environ 4 millions en France) disposeraient d’un revenu de plus de 11 200 euros par mois (pour un couple avec un enfant) ou 13 500 euros (pour 4 personnes). Or, pour habiter le parc social, un ménage ne doit pas dépasser un certain niveau de revenus, variable selon les régions et la composition des familles. Ainsi, pour que ces locataires aisés aient pu obtenir un logement social, il faut soit que leurs revenus aient considérablement augmenté depuis le moment de la demande, soit qu’ils aient obtenu un HLM avec des plafonds déjà supérieurs. Dans le premier cas, les pouvoirs publics augmentent régulièrement les surloyers payés par les locataires HLM qui dépassent de plus de 20% les plafonds de ressources pour dissuader les ménages aisés d’occuper des logements sociaux. Dans le second cas, l’attribution d’un logement est clairement abusive. Il n’en reste pas moins que les surloyers peuvent avoir un réel effet dissuasif : en Ile-de-France, par exemple, les locataires payaient des surloyers tellement élevés que les loyers dépassaient les prix du marché. La loi Boutin votée en 2009 prévoit maintenant que la somme du loyer et du surloyer ne pourra dépasser 25% des revenus, ni le niveau des loyers du privé. Néanmoins, dans ce scandale que représente ces HLM pour riches, les bailleurs n’ont pas forcément fait tous les efforts pour inciter les ménages aisés à quitter les lieux, et ce pour deux raisons principales. La nécessité de garantir les recettes d’abord : les foyers les plus riches sont ceux qui paient les loyers les plus élevés. Deuxième raison : le souci de la mixité sociale. Or, sur ce dernier point, il faut bien préciser que les familles aisées accaparent souvent les appartements les mieux situés et les plus confortables donc cet argument n’est pas recevable (Article par dans lexpansion.fr le 29/11/10).

Proposition

A cause des principes de financement de la construction des immeubles, le parc de logements sociaux a des « réservataires ». Autrement dit, des institutions achètent le droit de présenter des candidats aux bailleurs (sociétés HLM, publiques ou privées). Tout d’abord, il y a l’Etat parce qu’il prête de l’argent aux bailleurs, par la Caisse des Dépôts et des Consignations en général. Il obtient donc 30% des appartements qui constituent le contingent préfectoral. Viennent ensuite les collectivités territoriales, c’est-à-dire les villes, qui offrent des conventions de garantie aux bailleurs en se portant caution pour les prêts. A ce titre, elles obtiennent 20% des appartements. Enfin les organismes collecteurs du 1% qui achètent des « droits de réservation » pour leurs adhérents, les entreprise de plus de 50 salariés. Compte tenu de la pénurie du marché, le 1% Logement, très riche puisqu’il capte 0,46% de la masse salariale des adhérents, rafle les 50% restants. Aujourd’hui, les montages de financement d’HLM s’effectuent avec cette clé de répartition, ce qui met ces différents « réservataires » en position d’user et parfois d’abuser de leurs prérogatives, comme nous l’avons vu pour les maires clientélistes (Article paru dans Rue89 le 01/06/08). Par ce biais, ces derniers s’assurent notamment la fidélisation de leurs électeurs en vue d’une prochaine campagne électorale qui constitue le cœur du clientélisme politique. Le suffrage ne va pas naturellement vers le meilleur candidat après un intensif débat d’idées : il faut aller voir les gens et s’intéresser à ce qu’ils disent. Dans cette quête de l’électeur, certains candidats outrepassent le cadre démocratique et ont recours à ce type de pratiques. Pour résoudre cela, et si on en reste à la dialectique de l’offre et de la demande, il est nécessaire de réduire la capacité politique de l’offre et de veiller à la transparence des décisions au sein des administrations.

Dans un premier temps, nous avons vu que les commissions d’attribution pluralistes aboutissant à des décisions collégiales constituaient une réelle avancée mais que, malgré tout, cela n’empêchait pas le service logement de la mairie de se livrer à une présélection des dossiers à présenter. Dans un second temps, nous avons évoqué l’élargissement du domaine de compétences des mairies récupérant le contingent préfectoral comme facteur de renforcement du clientélisme et nous avons fait état, pour compenser, de l’obligation d’examiner trois candidatures minimum pour chaque logement lors des commissions d’attribution. Là encore, il s’agit d’une méthode de travail qui contribue à éradiquer les abus, mais des possibilités de passer à travers les mailles du filet existent toujours : par exemple, on peut très bien présenter deux candidatures en dehors des critères pour laisser passer la troisième. Pour garantir l’égalité de traitement des candidatures et la transparence, il s’agit donc d’aller plus loin car, d’après une enquête TNS-Sofres datant d’avril 2011, les conditions d’attribution laissent encore sceptiques près 50% des sondés qui dénoncent le piston et le clientélisme. 89% des sondés réclament plus de transparence. Dans ce cadre, le CQFD propose la mise en place de dispositions supplémentaires parmi lesquelles l’anonymisation des demandes de logement. Voici un récapitulatif de ces différentes dispositions :

a) Anonymisation des demandes de logement social : comme le suggère la Haute Autorité de Lutte contre les Discriminations et pour l’Egalité (HALDE), l’anonymisation des demandes examinées par la commission d’attribution doit être expérimentée. La HALDE l’a fait en 2006 avec la Société anonyme de construction de la ville de Lyon qui gère 8000 logements et il en ressort que l’anonymisation montre une augmentation des attributions en faveur des demandeurs évoquant une origine extra européenne : elles passent de 43% à 59%. Toutefois, comme nous l’avons vu, des mécanismes de présélection ont parfois cours au sein du service logement en mairie, il est donc nécessaire que cette anonymisation interviennent très tôt dans le processus de traitement. Lors du dépôt des différentes pièces requises pour constituer une demande de logement, l’identité de la personne est forcément requise et visible sur tous les documents. Ensuite, en revanche, le traitement devrait pouvoir associer un dossier à un numéro et à des critères objectifs uniquement, plus à une identité.

b) Enregistrement vidéo des séances de la commission d’attribution : afin de pouvoir vérifier la teneur des débats qui ont abouti à une décision d’attribution, les séances de la commission devront être filmées et pourront ainsi être consultées sur demande, soit par les membres de la commission qui n’ont pu siéger le jour de la délibération, soit par le demandeur lui-même quand plus d’un tiers des membres de la commission se sont exprimés en sa faveur. Cela nécessite qu’un compte-rendu mis à la disposition des demandeurs leur soit soumis. Il ne s’agit pas ici de donner trop souvent et trop facilement aux demandeurs l’accès au contenu des débats, surtout que certains échanges peuvent être délicats, mais dans la mesure où, assez souvent, les décisions rendues par la commission sont unanimement partagées, quand un certain nombre de membres restent sur leurs positions, cela prête à interrogation. Si une infraction est constatée après analyse, la MIILOS pourra être saisie et les sanctions prévues devront être appliquées.

c) Dépolitisation de la direction des offices HLM : tous les membres de direction des offices municipaux et départementaux d’HLM ne doivent avoir aucune attache politique particulière, et ne devront plus être placés, comme c’est plus ou moins le cas actuellement. Ils devront être élus par un collège représentatif de toutes les sensibilités politiques. Pour cela, ils devront faire état de leurs parcours professionnel et de leurs compétences. De cette façon, la gestion du parc de logements sociaux doit s’affranchir au maximum de l’idéologie pour s’attacher à des critères objectifs.

Bénéfice

Le clientélisme se développe et prospère lorsque des communautés fragiles ont besoin d’aide pour s’insérer et quand, dans une économie insuffisamment développée, le secteur public domine. Le recours au levier puissant que constitue le logement social ne doit pas être détourné par l’appareil politique à des fins électorales. Cela amène à la discrimination de certains publics. Il faut, au contraire, que les commissions d’attribution s’astreignent à l’analyse de critères objectifs avant de statuer. Dans ce cadre, l’attribution anonyme d’un logement permettrait de s’affranchir de toute tentative d’intervention des élus, ou en tous cas, d’en restreindre significativement la possibilité.

Application élargie de la Taxe sur les Logements Vacants

Situation

Depuis le 1er janvier 1999, une Taxe annuelle sur les Logements Vacants (TLV) est instituée dans les agglomérations de plus de 200 000 habitants où existe un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, au détriment des personnes à revenus modestes et des personnes défavorisées. Huit agglomérations, soit 700 communes au total, sont concernées par cette taxe : Paris (382 communes), Lyon, Lille, Bordeaux, Toulouse, Montpellier, Nice et Cannes-Grasse-Antibes. Ces bassins d’habitat se distinguent par une évolution positive de la population, une forte demande locative, des niveaux de loyers élevés et une proportion de logements inoccupés supérieure à la moyenne nationale. Selon le Secrétariat d’Etat au Logement, ces huit agglomérations totalisent 610 000 logements vides, soit près du tiers de la vacance estimée à 2 millions d’habitations en France par l’INSEE.

Sont imposables les logements (appartements ou maisons) vacants depuis au moins deux années consécutives. Il est à noter que l’occupation momentanée et inférieure à 30 jours consécutifs au cours de l’une des deux années ne remet pas en cause la situation de vacance du logement. Celui-ci doit être habitable, c’est-à-dire clos, couvert et pourvu des éléments de confort minimum (installation électrique, eau courante, équipements sanitaires). Il doit également être inhabité, pourvu d’un mobilier insuffisant pour en permettre l’occupation, et donc non soumis à la taxe d’habitation. Cette taxe, perçue par l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH), doit être payée par les propriétaires autres que les HLM. Elle est calculée à partir de la valeur locative de l’habitation (la même que pour la taxe d’habitation). Le taux appliqué varie en fonction de la durée de vacance du logement à savoir : 10% la première année où le logement est imposable, 12,5% la 2e année et 15% à compter de la 3e année.

Toutefois, la TLV n’est pas due lorsque la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire. C’est par exemple le cas des logements mis en location ou en vente au prix du marché mais ne trouvant pas preneur ou acquéreur. Ne sont pas concernés non plus les résidences secondaires et les logements qui ne pourraient être habitables qu’au prix de travaux importants (25% de la valeur du logement). D’ailleurs, si la TLV vise à pousser les propriétaires à louer, une prime les aidant à effectuer des travaux de rénovation est également prévue à leur égard. Au total, cette mesure joue autant la carte de l’incitation que celle de la taxation, l’objectif premier n’étant pas de trouver des recettes fiscales mais de rééquilibrer la situation immobilière en faveur du logement. En se référant au rapport de la fondation Abbé Pierre de janvier 2010, le bilan d’étape est encourageant : le nombre de logements vacants a baissé dans les huit agglomérations « cobayes » de 20% à 40%, contre 8,5% dans toute la France. Seulement, en réduisant sensiblement le champ d’application de cette taxe d’inhabitation, la France ne s’est pas donnée les moyens d’endiguer la crise du logement.

Par ailleurs, Christophe Caresche, député PS du 18e arrondissement de Paris, a déposé une proposition de loi pour une Taxe sur les Bureaux Vacants. L’élu a notamment été convaincu d’une telle mesure après l’affaire du squat des bureaux d’Axa par le collectif Jeudi Noir : « On ‘est rendu compte que certains grands groupes, comme Axa, valorisent ce type de bureaux dans leurs actifs, qu’ils soient loués ou pas. Parfois ils s’enrichissent sans louer plutôt que financer une coûteuse remise aux normes. C’est une perversion qui découle de la spéculation immobilière et qu’il faut corriger ». Là aussi, un levier d’action important reste à exploiter.

Proposition

Dans le rapport annuel de la fondation Abbé Pierre sur l’état du mal-logement en France rendu début 2010, le constat est accablant : 100 000 de SDF, 3,5 millions de mal-logés et 6,6 millions de personnes dans une situation de réelle fragilité face au logement, cumulant souvent les impayés ou les retards dans les remboursements d’emprunts. Au total, 10 millions de personnes sont touchées par la crise du logement. Dans ce même rapport, la fondation propose de généraliser la TLV, expérimentée dans huit agglomérations et en train d’être mise en place dans d’autres à l’image de Strasbourg (source : Libération.fr au 01/02/2010). Jusque-là, les communes dans lesquelles la TLV de ne s’appliquait pas avaient la possibilité de voter une Taxe d’Habitation sur les Logements Vacants (THLV). Or, cette dernière n’a pas fondamentalement changé la donne dans la mesure où la limitation du nombre de communes pour la TLV a immédiatement fait passer le nombre de logements vacants de plus de 2 millions à environ 600 000, le champ d’application s’en est trouvé largement amoindri. Ainsi, en s’appuyant sur les bons résultats de le TLV, et pour répondre à l’ampleur de la crise, le CQFD opte également pour sa généralisation. Cependant, certaines modalités doivent accompagner cette généralisation afin qu’elle puisse être plus efficace encore :

a) Augmentation ciblée de la TLV. Pour cela, il est nécessaire de faire un repérage complet des logements vides, d’identifier les zones tendues, et d’augmenter la TLV dans ces zones à forte demande. A ce titre, François Rebsamen, Sénateur-maire de Dijon, a présenté devant le Sénat une proposition de loi sur le logement vacant, avançant, entre autres, un doublement du taux de la TLV ou une procédure d’expropriation en cas de longue vacance. La première disposition pourrait s’appliquer là où la demande est très forte et la seconde pourrait sanctionner les vacances abusives (à déterminer). Par ailleurs, dans les villes ne respectant pas le quota de 20% de logements sociaux de la loi SRU, la TLV pourrait également être doublée.

b) Création d’une Taxe sur les Bureaux Vacants (TBV). Tout comme Christophe Caresche, nous proposons la mise en application d’une taxe sur la vacance dans l’immobilier de bureaux. Celle-ci s’appliquerait au bout d’un an d’inoccupation à hauteur de 80 000 euros la première année, elle doublerait la deuxième année, et ainsi de suite. Pour cette proposition, le député s’appuie notamment sur une étude d’Immogroup Consulting qui indique que l’excès de stock en locaux professionnels équivaut théoriquement au déficit d’offre en logement des cinq dernières années. Là aussi, le mécanisme ne serait pas sans contrepoids : des exemptions fiscales seraient mises en place. Premier cas de figure : pour les propriétaires qui rénovent leurs bureaux ou les transforment en logements. Deuxième cas : en donnant la possibilité aux entreprises de créer des Zones Franches Urbaines sur ces mêmes emplacements (exonérations de charges sociales et d’impôt sur les sociétés les cinq premières années).

c) Rachat de logements vacants par les organismes HLM. Le secrétaire d’Etat au logement Benoist Apparu a, en 2010, émis le souhait de travailler avec les organismes HLM à un vaste programme de rachat des logements vacants en Ile-de-France pour créer une offre diffuse et immédiatement disponible pour les plus modestes. 48 000 logements vacants ne nécessitant pas de travaux lourds sont d’ailleurs concernés selon le ministère qui se réfère à une étude de l’ANAH. Pour y parvenir, l’Union sociale pour l’habitat souligne que l’acquisition de logements en diffus dans le parc existant a déjà fait l’objet de réflexions et de travaux dans le secteur du logement social. Elle requiert une gestion spécifique de la part des organismes HLM et la mise en œuvre d’un tel programme supposerait d’inciter les propriétaires concernés à vendre leur logement, en particulier par la généralisation et l’augmentation de la TLV et de prévoir des moyens budgétaires d’Etat spécifiques pour rendre possible de tels achats et les travaux qu’ils engendreront. De fait, les logements  vacants acquis ne pourront devenir des logements sociaux qu’avec une aide publique substantielle : l’Union sociale pour l’habitat et l’AORIF estiment qu’un premier programme d’acquisition de 10 000 logements en Ile-de-France supposerait une enveloppe de 350 millions d’euros d’aides publiques. Nous proposons donc de suivre ces préconisations et de ponctionner le budget requis pour ce programme sur le budget de l’Agence Nationale de Rénovation Urbaine (ANRU) après réengagement de l’Etat. Pour cette campagne de rachat, nous fixons comme objectif corollaire l’atteinte des 20% de logements sociaux par commune requis par la loi SRU.

Bénéfice

A travers les différentes dispositions proposées dans cette mesure, les personnes issues de quartier sont doublement bénéficiaires. La création de ZFU en lieu et place des bureaux vacants permettrait de favoriser leur emploi en dehors de leurs lieux d’habitation. D’autre part, l’acquisition de logements vacants par les organismes HLM donnerait un levier d’action supplémentaire dans l’atteinte des 20% de logements sociaux imposés par la loi SRU.

Source photo : 20minutes.fr

Construction et rénovation de l’habitat social aux normes BBC

Situation

La France dispose d’un parc de 30 millions de logements, soit quasiment autant de bâtiments à rénover pour améliorer les performances énergétiques et environnementales. Le marché de la réhabilitation est donc énorme à moyen-long terme : le Grenelle de l’Environnement a d’ailleurs fixé à 400 000 le nombre de logements à rénover annuellement dès 2013. Pour ce qui est des logements neufs, entre 300 000 et 400 000 sont construits chaque année, ce qui représente un peu plus de 1% du parc. Comme il est beaucoup plus facile d’organiser la consommation d’énergie en amont de la construction, le label Bâtiment Basse Consommation (BBC), soit le niveau le plus élevé en matière de Haute Performance Energétique (HPE), sera obligatoire pour tout le bâti neuf à partir de janvier 2012. Alors qu’un logement neuf consomme aujourd’hui 120 kWhep / m² (kilo Wattheure d’énergie primaire par m²) en moyenne sur le territoire français, il devra désormais en consommer 50 pour être labellisé. Les logements existants ne sont pas concernés par cette législation, mais ils devront consommer 80 kWhep / m² par an pour être certifiés eux aussi.

Avec quelques centaines d’initiatives en France, la rénovation BBC en est encore à un stade expérimental mais les chantiers se multiplient et se concrétisent : en mars 2009 le label BBC-Effinergie avait été délivré à plus de 6 500 logements neufs ou rénovés. D’autre part, ce label BBC, qui mesure la performance globale de la maison, requiert une bonne isolation, une bonne ventilation et un bon système de chauffage (la chaufferie seule permet de réduire jusqu’à 50% la consommation énergétique) : en contrepartie, il permet de faire des économies sur les factures d’électricité et de gaz, mais aussi de réduire les rejets de gaz à effets de serre. En plus des bénéfices environnementaux, les avantages économiques sont donc bien réels. C’est pourquoi la performance énergétique dans les logements sociaux est une question essentielle : le coût du chauffage représente 7% des dépenses dans le revenu des ménages les plus précaires, et ce sont ces ménages-là qui sont les premières victimes de la précarité énergétique.

Sur ce constat, le mouvement HLM s’est déjà fortement engagé dans la construction de logements sociaux en BBC ainsi que sur la réhabilitation thermique des immeubles les plus consommateurs en énergie. La moitié de la production neuve répond d’ores-et-déjà aux critères HPE ; une première vague de réhabilitation thermique concerne 800 000 logements sociaux les plus énergivores ; une seconde vague de réhabilitation d’1,5 millions de logements sociaux de catégorie D a été planifiée. Un exemple pour illustrer ce qui a été amorcé : fin 2009, le groupe 3F a ouvert la voie en livrant son premier bâtiment BBC en Ile-de-France. L’étude thermique des 26 logements de ce programme fait état d’une consommation énergétique moyenne de 49,8 kWh/m²/an, soit des performances supérieures à celles requises par le label BBC (65KWh). Ainsi, sur le poste chauffage et eau chaude sanitaire, le locataire d’un appartement de 3 pièces de 65 m² a vu sa facture GDF s’alléger de près d’un quart par rapport à un logement neuf classique. 32 programmes du même groupe et du même type sont prévus dans la région. En définitive, la recherche d’une meilleure performance énergétique pour les logements neufs ou rénovés, notamment dans le parc social, contribue à une politique vertueuse de diminution des charges, Il est donc nécessaire de s’appuyer sur ce levier dans le cadre du Plan National de Renouvellement Urbain (PNRU) qui touche les quartiers défavorisés.

Proposition

La construction et la rénovation de logements aux normes énergétiques et environnementales BBC constituent un chantier conséquent sur lequel la France doit investir puis capitaliser. Ce chantier, qui est en plein essor, comporte, comme nous venons de le voir, de nombreux avantages : baisse des charges, formation et création de milliers d’emplois, réduction du rejet de gaz à effet de serre, amélioration du cadre de vie… Sur ce constat, il paraît opportun de positionner le logement social comme un secteur clé de cette séquence tant les bénéfices correspondent aux besoins des personnes habitant dans les quartiers défavorisés. C’est pourquoi le CQFD propose que, dans le cadre des projets pilotés par l’Agence Nationale de la Rénovation Urbaine (ANRU), les travaux de construction ou de rénovation soient systématiquement effectués dans l’optique d’obtenir la norme BBC. Aussi, les dispositions suivantes devront être suivies :

a) Baisse de la facture énergétique à la suite des travaux de construction ou de rénovation. Il est d’ailleurs à noter que,  sur 30 ans ou 40 ans, c’est-à-dire un temps très cohérent avec la durée de vie d’un bâtiment, le surcoût des prestations de rénovation énergétique est minime au regard des économies de charges réalisées. Et dans le cadre d’une rénovation globale, contrairement à une démarche par étapes, le retour sur investissement est encore plus rapide. Ainsi, les ménages des quartiers défavorisés seront impactés directement  sur ce qu’ils paient.

b) Recrutement et formation de personnes issues des quartiers visés par un programme ANRU. Avant même d’évoquer les enjeux techniques et économiques à relever pour rénover un bâtiment en BBC, l’association Effinergie, qui délivre le label BBC et qui rassemble 20 régions, souligne qu’il existe un frein psychologique. Pour y remédier, il est indispensable de développer une certaine méthodologie auprès des acteurs du bâtiment car les entreprises ont une habitude de travail plus ou moins figée par plusieurs décennies de non-rupture technologique dans leur métier. Ensuite, Effinergie situe le manque de formation des artisans comme le premier obstacle au développement de la rénovation BBC : les professionnels qui se lancent sur ce type de chantier n’ont pas toujours une approche globale de la maîtrise de l’énergie, et les calculs pour diviser par 4 ou 7 les consommations ne sont pas si simples. Enfin, il est nécessaire que l’Etat soit le chef d’orchestre de cette démarche sur le plan, économique (budget dédié, incitations, aides…) car la volonté et la capacité financière des petits propriétaires  sera, de toute manière, limitée. En articulant tous ces facteurs, cela crée les conditions optimales pour lancer de nouveaux chantiers, pour pouvoir les financer, pour qu’ils soient réalisés par des artisans qui ont le savoir-faire, et en définitive, pour recruter et former la main d’œuvre qui accompagnera le développement rapide de ce marché. Les quartiers défavorisés doivent effectivement être pleinement associés à cela en termes d’emploi.

c) Sensibilisation des usagers de logements sociaux à la problématique environnementale et énergétique. Les organismes de logement social ont un véritable atout : leur lien avec les habitants. Que ce soit dans leurs activités quotidiennes ou dans le cadre de projets visant à accroître la participation des locataires, ces organismes sont en mesure d’informer, d’associer, d’éduquer et in fine d’inciter les locataires à adopter des comportements leur permettant de tirer le meilleur parti de l’usage de logements réhabilités et de logements neufs BBC. Dans le cadre de la livraison de ses logements sociaux BBC, la société 3F a conçu, dans le cadre de la certification « Habitat et Environnement », un guide des « gestes verts » à l’attention des locataires de résidences labellisées BBC. Ce petit guide rappelle les spécificités environnementales de leur logement et les bonnes pratiques d’usage qu’il convient de respecter pour vivre son logement de manière optimale. Il s’agit là d’un bon moyen pour inscrire les habitants des quartiers dans une dynamique citoyenne globale.

d) Amélioration du cadre de vie des quartiers en les situant à la pointe de l’innovation énergétique. Le secteur du logement social est déjà un terrain privilégié d’expérimentation et de démonstration de procédés innovants émanant de la recherche en matière de performance énergétiques. Exemple : les organismes HLM investissent depuis longtemps dans les réseaux de chaleur dont une bonne part de l’énergie est renouvelable. Ils commencent également à s’équiper de panneaux photovoltaïques. Le fait de proposant le meilleur de ce qui se fait aux banlieues est également un symbole fort pour démontrer qu’elles ne sont pas  traitées de manière secondaire.

Bénéfice

Le gisement d’emplois et de confort, que ce soit au niveau du cadre de vie ou au niveau économique, que représente ce secteur doit absolument être exploité pour améliorer la situation des quartiers sensibles de France dont les maux semblent durablement ancrés : manque de formation, manque de travail, manque de qualité de vie…

Généralisation du bouclier logement

Situation

Dans le cadre du projet socialiste pour les élections présidentielles et législatives de 2007, et pour s’opposer au bouclier fiscal proposé par la droite, la municipalité d’Angers avait lancé un bouclier logement afin de limiter les dépenses consacrées au logement à 25% du revenu des ménages. Angers avait déjà mis en place la Couverture Maladie Universelle dès 1997 : avec ce bouclier, la ville se présente désormais comme un véritable laboratoire des politiques de gauche. Le logement, qui a toujours été une priorité pour l’équipe municipale, a fait l’objet d’un véritable travail de fond : en plus de la rénovation de plusieurs immeubles, c’est un peu plus de 600 logements qui ont été détruits pour laisser place à un millier de nouveaux appartements. Cependant, derrière ce volontarisme se cache un des  effets pervers des projets pilotés par l’Agence Nationale de la Rénovation Urbaine (ANRU) : les hausses de loyer peuvent aller jusqu’à 35%. La plupart du temps, cette hausse est compensée par l’augmentation des Allocations Personnelles au Logement (APL), mais il reste toujours des cas pour lesquels cette augmentation n’est compensée par aucune aide. C’est en partant de ce constat que la ville d’Angers a décidé de venir en aide aux plus démunis touchés de plein fouet par le désengagement de l’Etat sur les APL : le bouclier logement a ainsi été mis en place en mars 2007. Sa mise en œuvre consiste en la prise en charge dégressive de l’augmentation des loyers pendant trois ans : l’aide couvre 75% de la différence la première année, 50% la deuxième et 25% la troisième. Il s’agit donc d’un amortisseur permettant aux locataires de s’habituer à la nouvelle charge du loyer, de réorganiser leurs dépenses progressivement et, éventuellement, de demander un logement plus petit pour une meilleure adéquation avec leur situation familiale. De cette manière, il est possible d’éviter de brutales augmentations de loyer de 35% du jour au lendemain pour les ménages qui ne sont pas capables de l’absorber. En pratique, en plus du plafond qui veut que la charge locative n’excède pas 25% du revenu des ménages, le bouclier logement entre en vigueur dès que les bailleurs sociaux notent une augmentation de plus de 15 euros dans le montant du loyer et des charges. Et 15 euros, cela peut être une somme importante pour des personnes qui, souvent âgées, ne bénéficient plus des APL et peuvent se retrouver dans une situation critique si la collectivité ne leur vient pas en aide. Cette initiative locale a été prise pour pallier les carences de l’Etat, alors même que la ville d’Angers avait mis 60 millions d’euros sur la table pour son plan de rénovation urbaine.

En dehors de cet exemple, qui fixe un modèle d’application, l’évolution des loyers laisse apparaître une tendance générale à la hausse. Selon les chiffres publiés par la banque de données Clameur, les loyers sont repartis à la hausse depuis 2010 avec une augmentation de 2,5%, soit plus vite que l’inflation située à 1,5%. Sur ces dix dernières années, les loyers ont augmenté de 50% alors que les revenus n’ont progressé que de 25%. Et d’après un rapport de l’INSEE sur la consommation des ménages depuis 50 ans, le poste de dépense logement a connu une hausse continue dans le budget des familles, de 11% en 1960 à plus de 25% aujourd’hui. Ainsi, que ce soit à courte échéance ou sur la longue durée, le décrochage entre l’augmentation des loyers et le pouvoir d’achat des français est manifeste. De plus, pour les 20% des ménages les plus modestes, le poids budgétaire du logement est deux fois plus élevé que pour les 20% de ménages les plus riches. Alors que ces ménages aisés, souvent multipropriétaires, peuvent réévaluer leur loyer à leur guise, à chaque changement de locataire, chaque hausse de loyer marque la baisse de pouvoir d’achat des ménages plus modestes. C’est ainsi que se creusent les inégalités et, comme le logement représente le premier poste de dépense des français, le mécanisme actuel doit être revu.

Proposition

Les locataires du parc privé consacrent actuellement 27% de leurs revenus en moyenne au logement. Or, de nombreuses familles modestes y consacrent plus de 30% et, pour le tiers de ces familles, l’effort pour se loger est même énorme puisqu’elles y mettent 39% de leurs revenus (source : Liberation.fr au 11/12/2010). Dans ce contexte, et quand les APL ne compensent pas les hausses de loyer, le CQFD propose de généraliser le bouclier logement sur l’ensemble du territoire selon les modalités suivantes : loyers et charges plafonnés à 25% des revenus pour tous les ménages, et à 15 euros d’augmentation (uniquement pour le parc de logement social pour ce dernier critère). Au-delà de ces plafonds, la prise en charge dégressive de l’augmentation des loyers sera effective sur 3 ans, dans les mêmes proportions qu’à Angers. Ce dispositif, une fois déployé, pourra ensuite être appliqué aux locataires de moins de 26 ans pour les aider à acquérir leur autonomie et à s’insérer dans la vie active. Par ailleurs, des moyens spécifiques devront être dégagés pour compléter la mise en œuvre de ce bouclier logement :

a) Mise en place d’un encadrement des loyers. A l’heure actuelle, les loyers à la relocation dans le secteur privé sont totalement libres. Il s’agit d’un système inflationniste car le bailleur peut, s’il le souhaite, augmenter de 5, 10, 15, 20 voire 25% le montant d’un loyer. La seule difficulté pour lui est de trouver un locataire qui a les moyens de s’acquitter d’une telle somme. Pour y remédier, nous proposons de fixer une limite réglementaire aux hausses de loyer généralement pratiquées lors d’une relocation (limite à déterminer). Aussi, les augmentations de loyer dépassant la limite fixée par décret devront être justifiées par une rénovation significative et dûment constatée. Pour ce qui est des locataires en place, les loyers continueraient d’évoluer selon l’Indice de Référence des Loyers (IRL) qui est proche de l’inflation. Dans ce cadre, l’administration devra toutefois se doter d’outils d’évaluation de la valeur moyenne du mètre carré par zone d’habitation pour permettre à la puissance publique d’exiger du propriétaire le reversement du trop perçu au locataire en cas d’écart excessif du loyer par rapport à la valeur moyenne de la zone (écart autorisé à déterminer).

b) Majoration des APL pour augmenter les revenus des locataires. Pour cela, une indexation des APL au barème des révisions des loyers après rattrapage devrait être pratiquée de sorte à ce que toute hausse des loyers s’accompagne mécaniquement d’une hausse des APL perçues par les locataires éligibles.

Bénéfice

Dans les quartiers, les projets ANRU peuvent donner lieu à des augmentations de loyer significatives. En adoptant ce dispositif, cela permet de protéger des familles déjà en difficulté d’une hausse de charges qui ne peut leur être que préjudiciable. Pour les personnes qui souhaitent quitter un quartier sensible pour s’installer dans un meilleur quartier et, ce faisant, contribuer à une meilleure mixité sociale, le bouclier logement peut s’avérer bénéfique car il encadre les hausses de loyer et laisse 3 ans au locataire pour absorber cette hausse, ce qui donne du temps pour améliorer sa situation financière.

Réengagement de l’Etat pour financer l’ANRU

Situation

Par la loi du 1er août 2003, le Programme National de Rénovation Urbaine (PNRU) est créé : il a pour but de financer des projets globaux de requalification de quartiers et porte sur l’amélioration des conditions de vie, le renouvellement de l’offre de logements sociaux ou encore le renforcement de la mixité sociale. En fonction des projets établis par les acteurs locaux puis soumis à l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU), ce programme doit permettre, sur la période 2004-2013, la démolition et la production de 250 000 logements locatifs sociaux ainsi que la réhabilitation de 400 000 logements du même type. Le budget moyen d’un projet ANRU est de 104 millions d’euros avec des participations variables de l’Agence, des collectivités locales et des bailleurs sociaux. Parmi les 751 Zones Urbaines Sensibles (ZUS), 189 sites sont considérés comme prioritaires dès juillet 2002. En 2007, le conseil d’administration de l’ANRU valide l’extension du PNRU au-delà des 189 quartiers déjà désignés et approuve une liste de 342 quartiers supplémentaires. Au 1er septembre 2009, 375 projets globaux sont validés par le comité d’engagement de l’Agence et 335 conventions relatives à 196 sites prioritaires (soit 474 quartiers) sont signées. Ces projets représentent un montant d’environ 39,8 milliards d’euros de travaux programmés jusqu’en 2014 et concernent une population de 3,2 millions d’habitants. Ils sont financés pour partie par une participation de l’ANRU à hauteur de 11 milliards d’euros et doivent permettre la construction de plus de 120 000 logements sociaux, la réhabilitation de près de 300 000 et la destruction de près de 130 000 (source : site du Sénat).

Cependant, les collectivités et les élus locaux s’inquiètent de la pérennité des financements de l’ANRU. Selon l’Association pour la Promotion et l’Etude des Logements pour les Salariés (APELS), l’ANRU pourrait se retrouver en cessation de paiements dès 2011-2012 alors que ses engagements vis-à-vis des collectivités courent jusqu’en 2018. Et pour cause, lors de l’élaboration du PNRU, il était prévu, dans une convention signée entre l’Etat et le 1% Logement, que les deux parties apporteraient chacun la moitié des 12 milliards d’euros de subventions promis. Or, en 2009, l’Etat n’avait apporté que 800 millions de crédits de paiement auxquels s’ajoutent 200 millions du plan de relance, soit 4 milliards d’euros de moins. Dans un même temps, le 1% Logement honorait ses engagements et même plus puisqu’il s’est substitué à l’Etat à hauteur de 770 millions d’euros par an sur la période 2009-2011. Il en va de même pour les collectivités locales et les bailleurs sociaux qui, bien souvent, ont dû augmenter leurs contributions au fil des projets.

Estimant que l’Etat abandonne les banlieues, les cinq syndicats membres de l’APELS ont exprimé leurs inquiétudes en déclarant : « Ce n’est pas une clochette que nous sonnons mais le Bourdon de Notre-Dame ». L’Etat, qui n’assume plus que les frais de fonctionnement, s’est donc clairement désengagé du financement de l’ANRU. Ce changement s’inscrit dans une série de réévaluations modifiant la participation de l’Etat (2,5 milliards en 2003, 4 milliards en 2005, 5 milliards en 2006 et 6 milliards en 2007), mais cette dernière marque une véritable rupture puisqu’elle introduit une débudgétisation presque totale de la participation étatique alors que les paiements vont monter en puissance jusqu’en 2014, date d’échéance du PNRU. Toutefois, il semble désormais acquis que l’ANRU poursuive sa mission dans le cadre d’un PNRU 2, comme l’a annoncé François Fillon dans son discours de politique générale de novembre 2010. Seul bémol, il semble aussi acquis que l’Etat n’apportera qu’une participation financière minime au programme. Le gouvernement donne donc le feu vert pour un second PNRU mais il incombe à l’ANRU de trouver le financement, notamment du côté du privé. En définitive, en allouant un budget insignifiant à l’ANRU et en déléguant la charge financière à des intérêts privés, l’Etat témoigne de son manque d’intérêt et d’implication pour ses banlieues alors qu’il devrait être en première ligne.

Proposition

Le PNRU, et bientôt le PNRU 2, tous deux pilotés par l’ANRU, ont une importance capitale dans l’amélioration des conditions de vie dans les quartiers sensibles. En cela, ils constituent un axe majeur dans lequel l’Etat doit être pleinement impliqué, notamment sur le plan financier. Sur le plan symbolique, le désengagement de l’Etat a acté le fait que les banlieues étaient secondaires dans l’utilisation des deniers publics et, budgétairement parlant, cela a causé de graves problèmes de financement pour nombre de projets. C’est la raison pour laquelle il est nécessaire de renverser la tendance : le CQFD propose donc que l’Etat honore ses engagements et réinjecte les 6 milliards d’euros prévus en 2007. Par ailleurs, un certain nombre de dispositions doivent être prises et suivies :

a) Afin de contribuer à la résorption des taux de chômage élevés dans les quartiers à rénover, les entreprises sélectionnées devront recruter localement un certain nombre de personnes pour travailler sur les chantiers de reconstruction. Cela se fait déjà mais, alors que cette démarche est encore marginale, elle doit désormais faire office de règle et être systématisée.

b) La destruction d’immeubles disperse les familles et déstructure ainsi le tissu social et humain de ces quartiers. Comme on démolit souvent avant reconstruction et que les logements sociaux neufs sont généralement plus chers, les logements disponibles et accessibles sont moins nombreux : les opérations de démolition peuvent donc être vécues comme une épuration sociale. C’est pourquoi une participation démocratique des habitants au projet est indispensable. Aussi, quand cela est possible, un immeuble ne doit pas être détruit avant reconstruction des logements de destination (source : proposition 62 de « L’Appel pour une République multiculturelle et postraciale », Respect Magazine).

c) Certains maires se plaignent que leur projet soit mis à l’écart par l’ANRU alors que leur besoin est réel. C’est le cas du député-maire de Tremblay-en-France, François Asensi (PCF) qui déplore que la ville subisse une exclusion incompréhensible du dispositif malgré une demande déposée par sa municipalité en 2005 (entre autres choses, un bus a été incendié et un autre caillaissé dans sa ville en 2009). Concrètement, le gouvernement peut se montrer moins généreux avec les villes de gauche qu’avec les villes de droite par le biais des validations de projets au sein de l’ANRU. En conséquence, nous proposons, pour que les allocations soient équitables, qu’il y ait autant de villes de droite que de gauche qui bénéficient des financements de l’Agence.

d) L’ANRU, qui est également chargée du programme des internats d’excellence, s’est fixée comme objectif d’atteindre une trentaine de conventions avec les collectivités locales sur ce point. Cinq projets ont été lancés, et il nous paraît nécessaire que, dans chaque nouveau projet, cette possibilité soit systématiquement envisagée pour atteindre les 30 internats dans les délais les plus brefs.

Bénéfice

La rénovation des cités sensibles constitue un signal fort en direction des personnes qui y habitent. Elle indique notamment la considération que l’Etat leur porte dans l’amélioration de leur quotidien.

Source Photo : leParisien.fr